Toàn cảnh những diễn biến thị trường bất động sản 2018

biến động
Năm 2018, thị trường bất động sản đã trải qua những biến động nổi trội nào?

Chỉ còn một thời gian ngắn nữa để bước sang năm 2019, có lẽ thời điểm này sẽ là lúc thích hợp để các nhà đầu tư hệ thống lại những diễn biến, các cuộc mua bán bất động sản đã diễn ra trong năm 2018. Sự tổng hợp và đối chất giữa các diễn biến đã xảy ra trong năm sẽ giúp các nhà đầu tư có cái nhìn bao quát, tích lũy thêm kinh nghiệm và củng cố kiến thức của mình.

1. Những cơn sốt đất “mù quáng”

Cơn sốt 40 độ C xoay quanh đất nền quận 9

Thị trường bất động sản năm 2018 chứng kiến cảnh tượng sốt đất chưa từng có ở khu vực phía đông thành phố, mà điển hình nhất là tại quận 2 và quận 9. Thị trường nhà đất quận 9 trong khoảng quý II năm 2018 trong cảnh cầu nhiều cung ít, lượng khách chờ mua đất liên tục tăng và số sản phẩm bán ra thì nhỏ giọt và khó tìm.

Khảo sát thực tế tại các khu vực Long Trường, Trường Lưu, Lò Lu, Long Bình, Phú Hữu,…đều cho thấy, rất nhiều bảng quảng cáo bán đất treo dày đặc các tuyến đường này. Không chỉ trên các tuyến đường mà ngay trước các quán cà phê, tiệm tạp hóa đều treo bảng bán nhà đất quận 9 với giá cực cạnh tranh. Tuy nhiên, khi liên hệ đến các số điện thoại thì môi giới đều cho biết cần 1 đến 2 tuần để tìm nguồn hàng phù hợp vì đất không có sẵn. Giá cũng được thông báo là có thể sẽ cao hơn mức yêu cầu.

Sốt đất sân bay Long Thành vẫn ngấm ngầm đeo đẳng các nhà đầu tư

Dù cho có những thông tin thu hồi đất, tái định cư sân bay Long Thành tuy nhiên tình hình nhà đất quanh khu vực này vẫn chưa có dấu hiệu giảm nhiệt mà vẫn âm ỷ đeo đẳng trong suy nghĩ của nhiều nhà đầu tư và môi giới tại khu vực này. Sắp đến khu vực các trục đường chính quanh sân bay sẽ có sự thay đổi, nâng cấp về cơ sở hạ tầng như đường Cầu Mên dài khoảng 6km, có điểm cuối là hương lộ 10 ở khu vực tiếp giáp với Cảng hàng không quốc tế Long Thành. Đường được xây dựng rộng hơn 8m, trong đó mặt đường chính là 5,5m. Ngoài ra còn có đường Bàu Cạn – Suối Trầu – Cẩm Đường dài hơn 10km, được xây dựng rộng 9m với 2 làn xe cho phép tốc độ lưu thông 60km/giờ.Về cơn sốt mãi không hạ nhiệt này, trên thực tế, do lợi nhuận quá lớn, nhiều đầu nậu đã và đang “gom” đất nông nghiệp, sau đó tiến hành san nền, phân lô rồi rao bán. Một lãnh đạo của huyện Long Thành, Đồng Nai đã có chia sẻ với cánh báo giới về tình trạng mua bán đất nông nghiệp tại địa phương vẫn luôn diễn ra khá phức tạp. Các cơ quan chức năng của huyện đang theo dõi 20 dự án phân lô, bán nền không nằm trong quy hoạch và tiến hành ngăn chặn các giao dịch này.

đất nền
Các cơ quan chức năng thuộc huyện Long Thành cũng đã ra công văn cảnh báo người dân và giới đầu tư về tình trạng một số đối tượng xây dựng hạ tầng chưa hoàn chỉnh, tự ý rao bán đất nền bằng “hợp đồng góp vốn”, gây sốt đất ảo tại các xã xung quanh dự án sân bay.

2. Sự khan hiếm nhà ở tại các quận trung tâm, nhiều dự án khu đô thị, chung cư mở bán

Nếu chỉ tính đến quý II năm 2018, GDP của Việt Nam đã đạt mức tăng trưởng 7,08%, mức tăng cao nhất trong 6 tháng kể từ năm 2011, trong đó 7,45% cho quý I và 6,08% trong nửa đầu năm 2018. Một bước tăng trưởng đáng kể trong cơ cấu GDP mà theo Tổng cục Thống kê, kết quả này phản ánh sự cải thiện của hầu hết các thành phần kinh tế. Nhu cầu mua căn hộ chung cư vẫn tiếp tục tăng trong khi lượng mở bán chính thức  ở quý II năm 2018 đạt 6,947 căn, giảm 18,89% theo quý và 49,1% theo năm, thị trường vẫn ghi nhận một lượng lớn, khoảng 6.000 căn hộ nằm trong các dự án đã được giới thiệu trong quý này. Lượng bán đạt 7,374 căn, giảm 9,4%% theo năm, do nguồn cung mới khá hạn chế. Trong đó, 70% lượng bán đến từ phân khúc Bình dân, tập trung ở Quận 8, Bình Chánh với mức giá từ 1,000-1,200 USD/m2. Biệt thự/Nhà phố: Nguồn cung mới đạt 1,550 căn, 73% trong đó là sản phẩm nhà phố. Đáng chú ý, 77% tổng nhà phố đang được giao dịch ở mức giá từ 350,000 đến 555,000 USD/căn. Lượng bán đạt 1,483 căn, tương ứng với nguồn cung mới, phần lớn tập trung ở Quận 9, 2, Bình Chánh và Gò Vấp.

nhà phố
Dân đầu tư nhà lẻ, nhà phố trung tâm thường ưa chuộng các căn nhà tọa lạc tại các mặt tiền đường lớn vì quan niệm, nhà mặt tiền sẽ có khả năng tăng giá cao, dễ cho thuê kinh doanh sinh lời. Tuy nhiên, thực tế các sản phẩm này đang có sức tiêu thụ không cao và biên độ tăng giá không bằng loại hình nhà lẻ tọa lạc trong các con đường nội khu, hẻm xe hơi thông ra đường lớn.

Riêng tại khu vực phía đông TP. HCM, tiếp tục ghi nhận lượng mở bán căn hộ chung cư đạt 6.947 căn, giảm 18,89% theo quý và 49,1% theo năm, thị trường vẫn ghi nhận một lượng lớn, khoảng 6.000 căn hộ nằm trong các dự án đã được giới thiệu trong quý này. Tổng lượng bán đạt 7.374 căn, giảm 19,4%% theo năm, do nguồn cung mới khá hạn chế; trong đó, 70% lượng bán đến từ phân khúc bình dân. Có lẽ trong năm qua, phân khúc căn hộ cao cấp dường như bị chững lại và có sự cạnh tranh cao nhất, chịu áp lực dư cung và giảm giá cục bộ, dù cho loại hình condotel và offictel đang khá sôi động nhưng lại gặp những cản trở về điều kiện, căn cứ pháp lý.

Phân khúc nhà giá rẻ còn nhiều triển vọng do vẫn thiếu nguồn cung phù hợp với cầu xã hội thực tế và nhu cầu tiêu thụ tùy thuộc chất lượng sản phẩm và khuyến mãi. Những nhà phố thấp tầng và đất nền các vùng quy hoạch mới, với kết nối hạ tầng tốt, vẫn có sức thu hút mạnh nhất… Điều này đòi hỏi các doanh nghiệp phải liên tục tái cấu trúc để tạo dựng được những dự án không chỉ có chất lượng cao, thiết kế đẹp mà còn phải là các dự án thân thiện với môi trường, an toàn và đầy đủ tiện ích… nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng khắt khe của khách hàng.

Nhìn chung, tỷ lệ căn hộ trung cấp chiếm 37,7% thị trường, cao hơn so với cùng kỳ năm 2017 (chiếm 31,1%). Tỷ lệ căn hộ bình dân chỉ chiếm 20,5%, giảm gần một nửa so với cùng kỳ năm 2017 (chiếm 37,6%). Cơn sốt ảo giá đất nền phân lô, tách thửa hợp pháp, kể cả phân lô đất nông nghiệp trái phép lên đến đỉnh điểm vào tháng 5/2018, với tâm điểm là tại quận 9, nhưng hiện nay đã được kiểm soát và hạ nhiệt.

Những căn hộ có 1 đến 2 phòng ngủ, giá bán trên dưới 01 tỷ đồng/căn vẫn có tính thanh khoản cao nhất. Tranh chấp tại các chung cư tiếp tục diễn biến ngày càng gay gắt, phức tạp, cần được kiểm soát và xử lý hiệu quả, kịp thời.

>>> Bạn phải biết: Giá nhà ở trung tâm TPHCM tăng mạnh, nhà ở thuộc quận 1 và 3 sẽ không được xây mới.

3.  Đất nền và  bất động sản nghỉ dưỡng chiếm sóng các sàn mua bán

Trong năm vừa qua có 3 loại biệt thự nghỉ dưỡng điển hình cực HOT  đó là biệt thự hướng biển, biệt thự trên núi và khách sạn căn hộ condotel. Biệt thự biển là dòng sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng phát triển mạnh mẽ nhất tại Việt Nam trong năm 2018 bởi dọc theo dải đất hình chữ S, khu vực nào cũng có thành phố tiếp giáp với biển đông. Khách du lịch Việt Nam và nước ngoài cũng khá ưa chuộng hình thức nghỉ dưỡng tại các thành phố biển. Hiện có khoảng trên 1500 căn biệt thự đã được xây dựng và đi vào hoạt động, chiếm tới 90% sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng .Thông thường, biệt thự biển được xây dựng ven các bờ biển, nơi có khí hậu trong lành, mát mẻ, cảnh quan thiên nhiên hấp dẫn. Loại hình biệt thự phổ biến thứ hai là biệt thự trên núi. Loại hình này tuy vẫn còn khá hạn chế ở Việt Nam nhưng lại được đánh giá là vô cùng tiềm năng bởi địa hình trập trùng đồi núi của nhiều tỉnh thành.

biệt thự biển
Biệt thự biển là dòng sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng phát triển mạnh mẽ nhất tại Việt Nam trong năm 2018.

Tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, do nguồn cung hạn chế nên lượng giao dịch đất nền không được ghi nhận nhiều, giao dịch trên thị trường chủ yếu thuộc loại hình chung cư, một số ít là biệt thự, liền kề và nhà phố.

Tính đến hết tháng 5/2018, tại Hà Nội, lượng giao dịch sản phẩm chung cư phân khúc bình dân vẫn chiếm tỷ trọng chủ yếu. Mức giá bán căn hộ bình dân và trung cấp tăng khoảng 1 – 3%; giá bán căn hộ cao cấp tăng khoảng 0,5%. Nhà ở liền kề đang được quan tâm nên thanh khoản tốt, biên độ tăng giá mạnh khoảng 5 đến 10% so với cuối năm 2017.

Ở TP. Hồ Chí Minh, lượng giao dịch sản phẩm chung cư trung và cao cấp chiếm tỷ trọng lớn. Do sự khan hiếm về sản phẩm đất nền và nhà liền thổ nên lượng giao dịch giảm 38% so với quý cuối năm 2017, mức giá của loại hình này tiếp tục tăng cao. Tại những tỉnh/ thành phố tiếp giáp Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh như Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Hưng Yên, Thái Nguyên, Đồng Nai, Biên Hòa… giao dịch cũng khá sôi động nhờ thu hút được sự đầu tư từ nhiều tập đoàn lớn tập trung phát triển các khu đô thị mới với loại hình sản phẩm chủ yếu là đất nền, liền kề, shophouse, biệt thự, và chung cư.

đất nền
Đất nền là loại hình đầu tư rất được quan tâm trong năm 2018

Đặc biệt, trên thị trường đã có hiện tượng các môi giới và các nhà đầu tư nhỏ lẻ đầu cơ, tung tin đồn đẩy giá đất lên cao nhằm trục lợi, nhất là tại một số khu vực dự kiến trở thành đặc khu hành chính – kinh tế. Phân khúc đất nền các tỉnh vệ tinh Hà nội vẫn còn khả năng tăng giá và luôn là kênh đầu tư hấp dẫn trong suốt nửa cuối năm 2018, lý do bắt nguồn từ sự khan hiếm quỹ đất, tỷ suất sinh lời của loại hình này khá cao, vốn đầu tư thấp đã khiến kênh đầu tư này hoàn toàn chiếm ưu thế. Khi quỹ đất không còn nhiều, việc đất nền lên giá trong chu kỳ bất động sản đã trở thành một điều hiển nhiên.

Nhìn chung,  năm 2018 thực hiện cam kết điều khoản WTO, mở cửa thị trường bán lẻ, cho người nước ngoài mua nhà… các yếu tố vĩ mô, chính trị cũng rất vượng để kích thích bất động sản đi lên.

>>> Bạn nên tìm hiểu: Top 6 loại hình bất động sản sắp làm mưa làm gió trong năm 2019 (Kỳ 1)

ĐĂNG TIN MIỄN PHÍ
Muaban.net là kênh đăng tin mua bán rao vặt uy tín, hiệu quả
Chia sẻ