Phương pháp định giá bất động sản cho nhà đầu tư thông minh

nhà
Định giá bất động sản như thế nào để không bị "hớ"??

Định giá bất động sản là một bước quan trọng không thể thiếu trong các “phi vụ” đầu tư của các nhà đầu tư bất động sản. Việc định giá bất động sản sai lệch có thể dẫn đến những thua lỗ nặng nề mà nhà đầu tư khó có thể “gỡ gạc” được. Vậy làm thế nào để có thể định giá đúng một bất động sản?

Bài viết này chia sẻ một số phương pháp thẩm định bất động sản mà có thể các nhà đầu tư chưa dành nhiều sự quan tâm nhưng những phương pháp này lại hữu hiệu vô cùng.

1. Phương pháp thẩm định giá bất động sản qua vị trí

Điều đầu tiên đáng quan tâm nhất khi bạn tự thẩm định giá nhà đất đó là phải lưu ý đến yếu tố vị trí của bất động sản. Cụ thể là bạn cần phải xác định nhà đất mà bạn đang quan tâm nằm ở khu vực nào, quận huyện nào, mặt đường lớn hay mặt đường nhỏ, nằm ở hẻm chính hay hẻm phụ, nếu hẻm phụ thì nhà có mấy xẹt? Vị trí có dễ tìm hay khó tìm? Gần các tiện ích nào? Điển hình như có gần trường học, bệnh viện, siêu thị lớn nào hay không,…? Thường thì các căn nhà nằm ở mặt tiền đường thường có giá trị kinh doanh cao nên chắc chắn giá bán sẽ cao hơn các căn nhà đất trong hẻm. Bạn cần phải lưu ý kỹ để có sự thẩm định đúng đắn cho mình.

nhà
Nhà mặt tiền dễ kinh doanh nên giá thường đắt hơn nhà hẻm rất nhiều.

2. Phương pháp thẩm định giá qua thăm dò bảng giá tại đất địa phương

Sau khi bạn đã xác định được vị trí nhà đất, bạn cần dành ra một khoảng thời gian rảnh để tham khảo bảng giá đất mới nhất do cơ quan tỉnh hay thành phố ban hành. Ngoài ra, bạn cũng có thể tham khảo giá thị trường nhà đất dựa vào thông tin từ các ngân hàng, các công ty bất động sản, các website uy tín như muaban.net, mogi.vn,…Với các kênh thông tin rao vặt về nhà đất này, chỉ với một cú nhấp chuột là bạn có thể tra khảo thông tin về giá nhà, giá đất trong khu vực và các địa bàn lân cận.

Thông thường, so với đơn giá đất mà Nhà nước quy định, giá trị đất mặt tiền của một cung đường sẽ gấp khoảng trên dưới 4 lần. Cách định giá này thực hiện theo nguyên tắc giá đất hiện tại nâng cao hơn 3 đến 4 lần bảng giá đất TP.HCM quy định (ban hành näm 2015 và điều chỉnh 5 năm một lần). Theo các chuyên gia bất động sản ước tính, hệ số 3,8 đến 4,5 là độ vênh bình quân có thể chấp nhận được cho một bất động sản. 

Ví dụ: Nhà nước quy định đất tại đường Cô Giang (quận Phú Nhuận) năm 2015 là 19,5 triệu đồng/m2 trọn tuyến đường. Mức giá này nhân với 3,8 đến 4,5 sẽ ra mức giá tiệm cận ở mức tương đối thị trường hiện nay và tùy thuộc từng vị trí, diện tích thửa đất, mức giá này có thể dao động 10-15%. 

nhà
Thăm dò bảng giá đất sẽ giúp bạn có “khung chuẩn” để đưa ra giá tốt hơn.

3. Phương pháp thẩm định giá qua tình trạng của căn nhà

Bên cạnh sự xem xét kỹ về vị trí thì một trong những điều quan trọng khi bạn tự thẩm định giá nhà đất đó là bạn phải biết cách phân loại bất động sản, hãy xác định nhà đất của bạn là loại nhà cấp 4, cấp 3, cấp 2, cấp 1, là nhà biệt thự hay căn hộ chung cư, căn hộ cao cấp,… Hơn nữa, khi đánh giá tình trạng nhà đất, bạn cần biết được chính xác thời điểm xây dựng để tính tuổi thọ nhà đất dựa vào thời điểm xây dựng và sửa chữa nhà để khấu hao giá trị bất động sản. Ngoài ra việc quan sát tình trạng các vết nứt, nội ngoại thất của căn nhà,…cũng là điều bắt buộc phải nên làm. 

nhà
Hãy xác định nhà đất của bạn là loại nhà cấp 4, cấp 3, cấp 2, cấp 1, là nhà biệt thự hay căn hộ chung cư, căn hộ cao cấp,…

4. Phương pháp thẩm định giá qua giá bán của bất động sản lân cận

Dựa vào các phương tiện thông tin như tivi, internet hoặc thông tin từ các sàn giao dịch bất động sản, bạn có thể dễ dàng tra cứu thông tin về nhà đất xung quanh khu vực mình ở. Ngoài ra bạn cũng nên tìm hiểu các bất động sản tương tự với bất động sản của mình như diện tích, vị trí, khu vực đã giao dịch để có cơ sở so sánh về giá cả của chúng.

nhà
Một mẹo nhỏ dành cho bạn đó là hãy đóng vai người đi mua nhà, đi khảo sát các căn nhà đang đăng biển rao bán tại khu vực gần với nhà bạn để hỏi giá bán.

Nếu có thể, bạn xem khoảng ba đến bốn căn nhà là tốt. Bên cạnh đó, bạn cũng có thể hỏi dò hàng xóm, hoặc tổ trưởng tổ khu phố ở những khu nhà, đất lân cận. Nếu bạn đang ở một thị trường mà giá địa ốc đang nóng, thì bạn có thể gia tăng giá rao bán so với thông tin định giá nhà đất mà bạn có được khoảng 10%. Còn nếu thị trường địa ốc đang có nguy cơ hạ nhiệt, bạn có thể sử dụng những thông tin thẩm định giá như một công cụ để ấn định giá bán bằng chính giá bạn đã khảo sát cộng thêm khoảng 5%.

5. Phương pháp thẩm định giá thông qua ngân hàng để định giá

Ngân hàng khá chặt chẽ khi thẩm định tài sản bất động sản để cho vay. Chính vì vậy, nếu ngân hàng hỗ trợ, người mua sẽ an tâm hơn về khu đất mình dự định mua. Nhưng cách thức này thường khá mất thời gian, người mua có thể vụt mất cơ hội vé chậm đưa ra quyết định. Vé ngân hàng định giá ở mức an toàn nên trên thực tế, giá có thể cao hơn 10-20%.

Vay ngân hàng
Nếu ngân hàng hỗ trợ, người mua sẽ an tâm hơn về khu đất mình dự định mua.

Bên cạnh đó, một cách khác mà nhà đầu tư có thể sử dụng là dựa vào kết quả của các đơn vị thẩm định giá chuyên nghiệp miễn phí hoặc trả phí trên cộng đồng mạng. Bạn cần thực hiện 4 bước sau để định giá bất động sản theo phương pháp này.

Bước 1: Tìm thông tin về các bất động sản được giao dịch trong thời gian gần nhất, cùng khu vực mà có thể so sánh được với bất động sản thế chấp cần định giá về mặt diện tích, vị trí, số tầng, tình trạng pháp lý…

Bước 2: Kiểm tra tài sản có thể so sánh, xây dựng giá trị cho bất động sản thế chấp.

Bước 3: Lựa chọn một số tài sản có thể so sánh được để so sánh với bất động sản thế chấp mục tiêu (khoảng từ 3 – 5 cái) rồi tiến hành điều chỉnh.

Bước 4: Phân tích thị trường, giá bán, sự khác nhau của các bất động sản để so sánh với bất động sản mục tiêu, từ đó rút ra kết luận và điều chỉnh. Và cuối cùng là đưa ra ước tính giả cả cho bất động sản. 

Sau khi đã thu thập được nhiều thông tin hữu ích, bạn cần xem xét, tổng hợp và so sánh toàn bộ thông tin về quy định mức giá hợp lý cho bất động sản của mình. Trong trường hợp bạn vẫn còn phân vân trước quyết định thẩm định giá, việc nhờ đến những người có kinh nghiệm hoặc các công ty chuyên thẩm định giá là điều nên làm, tránh tình trạng thẩm định sai giá một cách trầm trọng sẽ gây ảnh hưởng lớn về tài chính.

Chúc bạn thành công!

ĐĂNG TIN MIỄN PHÍ
Muaban.net là kênh đăng tin mua bán rao vặt uy tín, hiệu quả
Chia sẻ