Miễn thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng nhà đất là một trong những vấn đề được nhiều người tìm kiếm. Bởi thu nhập từ chuyển nhượng nhà đất là một khoản thu lớn. Nếu được miễn thuế này thì số tiền được miễn thuế là không hề nhỏ.

Tuy nhiên không phải ai cũng được miễn thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng nhà đất. Để biết làm thế nào được miễn thuế này, và đối tượng được miễn thuế, mời bạn tham khảo thông tin trong bài viết dưới đây.

miễn thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng nhà đất

Hiểu rõ về thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng nhà đất

Thuế thu nhập cá nhân là một trong những loại thuế khá phổ biến. Tuy nhiên không nhiều người Việt Nam hiểu rõ về cơ chế đóng thuế thu nhập cá nhân. Mặc dù việc thu thuế đã được triển khai khá lâu. Bởi đa phần thu nhập của người lao động đều chưa đến ngưỡng phải đóng thuế.

Vậy nhưng, khi chuyển nhượng nhà đất, thì phần thu nhập lớn này lại đủ điều kiện đóng thuế. Nên thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng nhà đất đã khiến không ít người bối rối. 

Đây là khoản thuế mà người sở hữu tài sản đất đai vừa chuyển nhượng và thu lời phải nộp lại cho nhà nước. Tùy theo loại hình bất động sản đất đai chuyển nhượng mà số tiền thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng nhà đất sẽ khác nhau.

Đối tượng phải đóng thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng nhà đất

Theo quy định của Nhà nước, thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng nhà đất là phải do người có thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản thực hiện. Hiểu một cách đơn giản, phần thuế này do người bán đất đóng.

Tuy nhiên, Nhà nước lại không quy định người mua thì không được đóng thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng nhà nước. Đây chính là điểm hở để nhiều người kinh doanh nhà đất thu lời.

Nhiều người thường thỏa thuận với bên mua hỗ trợ chi phí thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng nhà đất. Tùy vào việc thỏa thuận, người mua có quyền hỗ trợ người bán chi phí đóng thuế hoặc không. Điều này hoàn toàn không vi phạm pháp luật.

Cách tính thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng nhà đất

Theo Pháp luật quy định, thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng nhà đất được tính bằng 2% tổng số tiền chuyển nhượng. 

Trong đó, tiền chuyển nhượng là số tiền hai bên thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng. 

Nếu giá đất trong hợp đồng thấp hơn giá đất được Nhà nước quy định tại thời điểm chuyển nhượng hoặc không có giá tiền chuyển nhượng, thì thuế sẽ tính theo đơn giá Nhà nước quy định.

Mức tính 2% này được áp dụng cho mọi loại hình bất động sản. Bao gồm cả đất nông nghiệp và đất ở.

Các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng nhà đất

Để được miễn thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng nhà đất, người sở hữu nhà đất chuyển nhượng phải thuộc một trong hai nhóm đối tượng sau: 

  • Là người sở hữu duy nhất một nhà ở hoặc đất ở.
  • Là người có quan hệ huyết thống, hôn nhân và nuôi dưỡng với người mua hoặc người nhận chuyển nhượng.

Đối với trường hợp người chuyển nhượng chỉ sở hữu duy nhất một bất động sản, người chuyển nhượng còn phải đáp ứng được các điều kiện như sau: 

  • Sở hữu một nhà ở tại thời điểm chuyển nhượng.
  • Sở hữu một quyền sử dụng một thửa đất có công trình nhà ở hoặc xây dựng gắn liền tại thời điểm chuyển nhượng.
  • Sở hữu nhà ở tối thiểu 183 ngày cho đến thời điểm chuyển nhượng tính từ ngày được cấp sổ đỏ.
  • Sở hữu quyền sử dụng đất tối thiểu 183 ngày tính từ ngày được nhận sổ đỏ đến ngày chuyển nhượng.
  • Sản phẩm bất động sản phải được chuyển nhượng toàn bộ.

Trong trường hợp người chuyển nhượng làm lại sổ đỏ, thì thời điểm dùng để xác định mốc thời gian 183 ngày vẫn sử dụng theo thời gian ở sổ cũ. 

Nếu chủ đất, chủ nhà chỉ chuyển nhượng một phần đất và giữ lại một phần, thì phần chuyển nhượng đó sẽ không được miễn thuế.

miễn thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng nhà đất

Hướng dẫn cách miễn thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng nhà đất

Để được miễn thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng nhà đất, người chuyển nhượng cần nắm rõ pháp luật. Đồng thời biết rõ mình thuộc đối tượng được miễn thuế nào. Sau đó đó chứng minh được mình thuộc một trong các đối tượng được miễn thuế. 

Chứng minh quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng với người được chuyển nhượng nhà đất

Để chứng minh được quan hệ thân thích với người chuyển nhượng nhà đất nhằm miễn thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng nhà đất, bạn cần thực hiện bản cam kết. Đây là bản cam kết để xác định bản thân thuộc đối tượng được miễn thuế.

Cùng với đó, bạn cũng có thể đính kèm bản sao công chứng sổ hộ khẩu, giấy khai sinh… để chứng minh quan hệ nhân thân.

Chứng minh tình trạng chỉ sở hữu một tài sản bất động sản

Hiện nay nhà nước Việt Nam chưa có phương pháp quản lý tình trạng chỉ sở hữu một tài sản bất động sản. Vậy nên, việc khai báo sẽ dựa vào tính tự giác của chủ sở hữu tài sản. Do vậy, để chứng minh tình trạng chỉ sở hữu một tài sản bất động sản, bạn chỉ cần làm bản cam kết là được. 

Các bước thực hiện thủ tục miễn thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng nhà đất

Khi đã chắc chắn bản thân mình đủ điều kiện để được miễn thuế, bạn cần thực hiện đúng các bước làm hồ sơ miễn thuế.

Đầu tiên, bạn cần chuẩn bị hồ sơ như sau: 

  • Tờ khai thuế thu nhập cá nhân.
  • Sổ đỏ (sổ hồng) dưới dạng bản chụp.
  • Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất, bất động sản. 
  • Các loại giấy tờ để chứng minh người bán là đối tượng được miễn thuế. Có thể là sổ hộ khẩu, giấy khai sinh, bản cam kết….

Bộ hồ sơ này cần được nộp đến cơ quan chức năng trong vòng 10 ngày tính từ khi hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực. Cơ quan đó có thể là bộ phận một cửa liên thông, hoặc chi cục thuế tại nơi bất động sản chuyển nhượng tọa lạc.

Nếu bên mua thỏa thuận nộp thuế thay cho bên bán, thời gian nộp hồ sơ miễn thuế phải trước thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, sử dụng bất động sản.

Cách lách để miễn thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng nhà đất

Hiện nay, trên thị trường có rất nhiều trường hợp lách thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất. Trong đó, trường hợp thường thấy nhất là lách thuế khi chuyển nhượng đất giữa họ hàng. 

Lách thuế bằng cách chuyển nhượng cho người trung gian trong gia đình 

Ví dụ: Trong một gia đình có hai anh em trai, người vợ của anh trai muốn chuyển nhượng đất cho người vợ của em trai thì sẽ phải đóng thuế thu nhập cá nhân. 

Nhưng nếu thông qua bố mẹ chồng thì sẽ được miễn thuế. Vậy là họ thực hiện chuyển nhượng 2 lần: Từ chị dâu chuyển nhượng cho bố chồng. Và từ bố chồng cho em dâu.

Về mặt pháp luật, thì phương pháp lách thuế này không sai. Nhưng nó dễ đem lại rủi ro nếu một trong các bên thay đổi thỏa thuận. Thường là sau khi chuyển nhượng lần một thì đối tượng trung gian không thực hiện chuyển nhượng lần hai.

Lách thuế bằng cách khai báo không đầy đủ các tài sản bất động sản

Một cách lách thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất là không khai báo đầy đủ các tài sản bất động sản. 

Bởi lẽ, nhà nước ta chưa kiểm soát được chặt chẽ lượng tài sản bất động sản của mỗi người. Mà việc khai báo lại là tự nguyện. Nên vẫn thường có các cá nhân khai man để được miễn thuế.

Tuy nhiên, khi lách thuế bằng cách này, nếu bị truy thu thuế sẽ bị phạt rất nặng. 

Vậy nên, tốt nhất không nên thực hiện các chiêu trò để lách thuế. Việc lách thuế không chỉ đem lại nhiều rủi ro cho người lách thuế. Mà còn làm ảnh hưởng đến nguồn thu phát triển đất nước. 

Đóng thuế là trách nhiệm và nghĩa vụ của mỗi người. Nên đối với các khoản giao dịch lớn như chuyển nhượng nhà đất, việc đóng thuế lại càng quan trọng.

Lời kết

Miễn thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng nhà đất sẽ giúp bạn tiết kiệm được kha khá chi phí. Tuy nhiên, không nên vì lợi ích cá nhân mà tìm mọi cách để được miễn thuế này. Bởi quá trình làm thủ tục sẽ khá phức tạp.

Còn trong trường hợp là đối tượng đủ điều kiện để miễn thuế, bạn cần tìm hiểu rõ ràng về cách thức thực hiện thủ tục miễn thuế để đảm bảo quyền lợi cho bản thân.

>>> Có thể bạn quan tâm: Cách tính thuế trước bạ nhà đất ai cũng nên biết

Nguyệt Thu – Content Writer