Kinh nghiệm mua đất nền dự án là điều mà nhiều nhà đầu tư còn đang thiếu. Từ đó dẫn đến những rủi ro lớn khiến bạn không thể nào ngờ. Cùng Muaban.net tìm hiểu những kinh nghiệm mua đất nền dự án mới nhất 2020 nhé!
4 loại đất nền dự án không nên mua
Đất nền là một kênh đầu tư hấp dẫn, mang lại lợi nhuận lớn dành cho những nhà đầu tư biết nắm bắt. Tuy nhiên, nó cũng tiềm ẩn rất nhiều rủi ro nếu bạn là một nhà đầu tư thiếu tầm nhìn. Đừng bao giờ “rót tiền” vào những loại đất nền này:
Đất nền được gắn mác “ngân hàng thanh lý đất nền giá rẻ”
Thông thường, khi thanh lý tài sản, các ngân hàng thường đăng tải thông tin trên website và các phương tiện truyền thông. Họ không bao giờ sử dụng hình thức phát tờ rơi dọc đường. Hay dán tờ rơi quảng cáo trên cột điện hoặc thông qua cò đất. Do đó, nhà đầu tư phải cẩn thận trước thông tin “ngân hàng thanh lý đất nền giá rẻ”. Hay những quảng cáo “đất nền chính chủ, giá chỉ 300 – 400 triệu/nền”…
>>> Luật đền bù đất đai 2020 và 6 bước thu hồi đất bạn cần biết!
Đây là chiêu thức mà một số sàn môi giới nhỏ lẻ hoặc cò đất hay thực hiện. Mục đích là kích thích thị hiếu người mua. Khiến khách hàng ham rẻ mà xuống tiền ngay, bỏ quên việc kiểm tra pháp lý. Nhưng bạn nên hiểu một điều rằng, những lô đất giá rẻ như vậy thường ở nơi heo hút rất khó bán. “Giá rẻ” thường đi cùng với rủi ro pháp lý hoặc dính quy hoạch, tranh chấp…
Đất nền bị chủ đầu tư cầm cố ngân hàng
Thực tế, có rất nhiều trường hợp, lô đất đã được thế chấp nhưng chủ đất vẫn mang ra giao dịch mua bán. Trong nhiều trường hợp, nếu giao dịch diễn ra suôn sẻ thì việc mua đất thế chấp ngân hàng đều lợi cho cả ba bên.
Người bán đất có thể tránh được việc không trả được nợ. Người mua đất có thể yên tâm rằng lô đất không nằm trong diện quy hoạch hoặc vướng mắc các vấn đề pháp lý. Cho nên, lô đất đó được ngân hàng đồng ý thế chấp. Riêng phía ngân hàng có thể thu hồi nợ nhanh.
Tuy nhiên, vẫn có nhiều giao dịch bị lật kèo. Ngay cả khi đã thực hiện cam kết 3 bên, người bán vẫn lật lọng. Không thực hiện tiếp thủ tục cần thiết để bàn giao đất. Đó là chưa kể khách hàng cũng có thể mất trắng nếu ngân hàng phát mãi và chủ đầu tư phá sản.
Mua đất nền dự án “ma”
Hẳn, những cụm từ như “dự án ma”, “đất nền ảo”…là một thuật ngữ không còn xa lạ trong ngành bất động sản. Những tên gọi này dùng để chỉ những dự án không có thật, không hề tồn tại về mặt pháp lý. Đây là một chiêu trò của chủ đầu tư hoặc môi giới nhà đất để khách hàng tin tưởng.
Đã có không ít những trường hợp, “cò đất” rao bán dự án đất nền không có thực để giăng bẫy, chiếm đoạt tiền cọc của khách hàng. Cho nên, để bảo vệ chính mình, người mua cần tích lũy những kinh nghiệm mua đất nền dự án. Người mua phải hết sức thận trọng, tìm hiểu kỹ thông tin. Đặc biệt là không nên ham rẻ, lợi nhuận cao mà đầu tư vào đất nền mập mờ về pháp lý.
Thậm chí có trường hợp dự án một nơi, nhưng môi giới lại dẫn người mua đi xem đất ở một dự án khác. Do vậy, khách hàng cần xem giấy tờ, hồ sơ pháp lý trước rồi mới đi xem đất.
Khi xem đất phải nắm được địa chỉ, vị trí khu đất, tờ bản đồ, số thửa theo hồ sơ pháp lý đã xem. Hãy đối chiếu thông tin bằng cách hỏi người dân địa phương và UBND xã nơi có đất dự án. Đảm bảo chắc chắn rằng mình không bị lừa mua đất tại dự án ma, dự án không chính chủ.
Đất nền phân lô chưa được cấp phép
Phân lô, tách thửa cũng là một vấn đề rất quan trọng trong các giao dịch mua bán đất. Trong trường hợp nếu khách hàng mua phải đất nền chưa được phép phân lô, sẽ gặp khó khăn khi muốn bán ra. Thậm chí nếu sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư rất dễ gặp rủi ro, vì vốn bị mắc kẹt. Còn với những người mua nhà ở thực, đất chưa được cấp phép phân lô cũng không được cấp sổ đỏ.
Theo quy định, dự án phân lô cần phải có quyết định giao đất của các cấp có thẩm quyền. Đồng thời phải có thủ tục giấy tờ đầy đủ. Người mua cần phải kiểm tra hết tất cả những hồ sơ pháp lý này để đảm bảo quyền lợi cho bản thân. Tránh trường hợp mua phải khu đất thuộc diện quy hoạch giải tỏa.
Cách tốt nhất là mua đất nền đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là sổ đỏ). Tránh tranh chấp và nếu có thu hồi thì người mua vẫn được đền bù.
Mách bạn kinh nghiệm mua đất nền dự án không phải ai cũng biết
Tìm hiểu thật kỹ chủ dự án
Hiện có rất nhiều tin tức quảng cáo rao bán đất nền dự án giá rẻ ở khắp các nơi trên cả nước. Thế nhưng, bạn nên cẩn thận khi có ý định mua đất tại một nơi nào đó mà có giá rẻ hơn so với giá đất trong khu vực. Bởi giá rẻ thường đi đôi với rủi ro. Cho nên, trước khi chọn mua đất nền khách hàng nên cân nhắc chọn những chủ đầu tư, công ty xây dựng đã từng thi công những dự án chất lượng, uy tín.
Hồ sơ pháp lý rõ ràng
Pháp lý rõ ràng của lô đất giúp bạn an tâm hơn trước khi mua. Bằng cách yêu cầu bên bán cung cấp quyết định giao đất của cơ quan có thẩm quyền, quyết định phê duyệt dự án, bản vẽ quy hoạch chi tiết 1/500, giấy phép xây dựng. Trên cơ sở đó, khách hàng có thể đối chiếu thông tin sản phẩm mà bên bán giới thiệu. Trường hợp nếu chủ đất không cung cấp hồ sơ, giấy phép thì bạn không nên mạo hiểm ký hợp đồng để tránh một số rủi ro về sau.
Giao dịch với giấy tờ minh bạch
Theo luật định thì tất thảy mọi giao dịch kinh doanh bất động sản đều phải thông qua sàn. Tuy nhiên hiện vẫn chưa có một văn bản chính thức nào về việc đánh giá đâu là một sàn giao dịch chuẩn. Vì thế, có rất nhiều sàn và hoạt động trong tình bát nháo, gây tâm lý hoang mang cho khách hàng.
Để tránh rơi vào tình trạng “tiền mất tật mang”, bạn cần chủ động đưa ra các yêu về những giấy tờ cần thiết. Mục đích là để chứng minh vị trí dự án, hồ sơ năng lực chủ đầu tư hay nhà thầu thi công. Cũng như giá trị của lô đất, thủ tục pháp lý, giấy ủy quyền môi giới về việc ký kết hợp đồng. Hay đồ án quy hoạch, thiết kế xây dựng dự án tương lai.
>>>> Đất nền Bình Phước giá rẻ, vị trí phân lô đẹp, chính chủ mới nhất
Kinh nghiệm mua đất nền dự án: Không nên mua đất sổ chung
Mua đất chung sổ sẽ gây ra rất nhiều phiền phức nếu xảy ra tranh chấp. Bạn sẽ không tách số được nếu mảnh đất không đủ diện tích chia nhỏ theo luật quy định. Hoặc không đạt được sự thỏa thuận với người đồng sở hữu…
Hạ tầng khu dự án
Bất kỳ dự án mua bán đất nền hay bất động sản nào đó đều chú ý đến hạ tầng khu dự án. Đối với các dự án đất nền, khách hàng phải yêu cầu bên bán cung cấp biên bản nghiệm thu hoàn thành phần móng. Hạ tầng phần móng bao gồm cả cọc và đài, giằng móng. Có rất nhiều dự án hiện nay mới thi công phần cọc mà chưa thi công đài, giằng móng thì chưa phải là hoàn thành móng.
Thuế GTGT
Khi mua đất nền dự án khách hàng cần lưu ý đến thuế GTGT. Nhiều hợp đồng ghi chung chung giá đã bao gồm thuế VAT. Khách hàng phải yêu cầu chủ đầu tư tách giá trị quyền sử dụng đất là bao nhiêu? Thuế GTGT là bao nhiêu trước khi ký hợp đồng?
Hợp đồng mua bán
Khách hàng phải nghiên cứu thật kĩ hợp đồng mua bán và bên bán cung cấp. Cần lưu ý kĩ thêm các loại thuế, chi phí phát sinh mà bên mua phải chi trả, diện tích số thửa đã đúng quy định chưa? Thời gian công chứng và bàn giao sổ thế nào? Nếu trễ hạn thì phí phạt là bao nhiêu? Có thòng thêm điều kiện nào có lợi cho bên mua hay không? Các điều khoản phải cùng có lợi cho 2 bên và nếu có phát sinh thì hai bên cũng giải quyết trên tinh thần đôi bên đều có lợi.
Trên đây là những chia sẻ bổ ích về kinh nghiệm mua đất nền dự án không thể bỏ qua. Nếu bạn có nhu cầu tìm mua đất nền thì hãy tham khảo ngay chia sẻ này. Đừng quên truy cập Muaban.net để tìm hiểu thêm thông tin khi cần thiết.
Phương Dung – Content Writer
Xem thêm
