Định giá nhà đất – tất tần tật thông tin bạn cần biết

Định giá nhà đất
Định giá nhà đất có thể hiểu là số tiền ước tính về giá trị của quyền sử dụng, quyền sở hữu của đất, nhà, công trình kiến trúc

Định giá nhà đất giúp xác định giá của bất động sản cụ thể tại một thời điểm nhất định. Có những mục đích khác nhau của việc định giá nhà đất. Có thể kể đến như: mua bán, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, vay vốn ngân hàng; Xác định giá trị tài sản phục vụ tranh tụng; thuê tài chính; tính thuế và hoạch toán sổ sách kế toán, báo cáo tài chính; đầu tư và góp vốn doanh nghiệp, cổ phần hóa; xác định giá trị đầu tư,… 

Định giá nhà đất được định nghĩa như thế nào?

Vì phụ thuộc vào quan hệ cung – cầu thị trường nên giá BĐS sẽ khác nhau vào các thời điểm khác nhau.

Điều 4 Pháp Lệnh Giá số 40 quy định như sau: “Thẩm định giá giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị thị trường của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc qua thông lệ quốc tế.”

 

Định giá nhà đất
mua bán, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, vay vốn ngân hàng; Xác định giá trị tài sản phục vụ tranh tụng,… cũng cần định giá

Định giá nhà đất có thể hiểu là số tiền ước tính về giá trị của quyền sử dụng, quyền sở hữu của đất, nhà, công trình kiến trúc. Những bất động sản này đang được mua bán trên thị trường tại thời điểm thẩm định. Mục đích của thẩm định này được xác định rõ trong những điều kiện thị trường nhất định.

Vì phụ thuộc vào quan hệ cung – cầu thị trường nên giá BĐS sẽ khác nhau vào các thời điểm khác nhau. Khi cầu lớn hơn cung thì giá BĐS bị đẩy cao và ngược lại. Tuy nhiên, định giá còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác. Ví dụ như cá yếu tố xuất phát từ khiếm khuyết của thị trường: độc quyền, đầu cơ,… Có thể kể đến những yếu tố từ sự can thiệp của nhà nước như nâng cấp cơ sở hạ tầng.

5 phương pháp thẩm định giá bất động sản theo thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06 tháng 10 năm 2016

1. Định giá nhà đất bằng cách tiếp cận thị trường

Phương pháp tiếp cận thị trường là cách thức xác định giá trị của tài sản thông qua việc so sánh với các tài sản giống hệt hoặc tương tự đã có các thông tin về giá trên thị tường.

Phương pháp so sánh là phương pháp xác định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá. Các tài sản được so sánh để ước tính, định giá và thẩm định. Giá trị của tài sản được ước lượng tren nhu cầu của đối tượng thông thường. Phương pháp này không dựa trên đặc điểm đặc biệt, có giá trị với một số cá biệt. Các tài sản thuộc dạng giao dịch phổ biến sẽ sử dụng phương phá này.

2. Cách tiếp cận từ chi phí

Cách thức này xác định giá trị của tài sản thông qua chi phí tạo ra một tài sản có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự. Trong cách tiếp cận này lại có hai phương pháp: chi phí tái tạo và chi phí thay thế.

 

Định giá nhà đất
Định giá nhà đất có các phương pháp cụ thể để đảm bảo tính chính xác

Phương pháp chi phí tái tạo thẩm định giá dựa trên chênh lệch giữa chi phí tái tạo lại tài sản giống y hệt. Chi phí thay thé là định giá dựa trên chênh lệch chi phí để tạo ra sản phẩm tương tự.

3. Cách tiếp cận từ thu nhập

Cách thức này xác định giá trị tài sản thông qua việc đổng dòng tiên trong tương lai có được từ tài sản về giá trị hiện tại. Trong cách thức này có phương pháp vốn hóa trực tiếp và dòng tiền chiết khấu.

4. Phương pháp chiết trừ

Phương pháp chiết trừ là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).

5. Phương pháp thặng dư

Là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phát sinh (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó.

Các bước tiến hành định giá nhà đất của phương pháp triết trừ

Sau đây Muaban.net xin giới thiệu với các bạn các bước thẩm định giá của phương pháp chiết trừ.

Bước 1 Khảo sát và lựa chọn ít nhất 03 bất động sản

Các BĐS này có những đặc điểm tương tự với thửa đất của bất động sản thẩm định giá. Cụ thể là các đặc điểm về vị trí, diện tích, hình dạng, mục đích sử dụng đất, đặc điểm pháp lý, các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất.

Thu thập thông tin về tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh. Giao dịch của các BĐS này là thành công. Hoặc có thể chọn những BĐS được chao bán trên thị trường với địa điểm giao dịch tương tự với tài sản. Nhưng những tài sản giao dịch này khong quá 2 năm kể từ thời điểm định giá.

Bước 2: Xác định giá trị các tài sản gắn liền với đất của các bất động sản so sánh

 

Định giá nhà đất
Xác định giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản so sánh

Giá trị của tài sản gắn liền với đất của Bất động sản so sánh = Giá trị xây dựng mới của tài sản gắn liền với đất của Bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá – Giá trị hao mòn tại thời điểm thẩm định giá

Bước 3: Xác định giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản so sánh

Giá trị quyền sử dụng đất của Bất động sản so sánh = Giá giao dịch của Bất động sản so sánh – Giá trị của tài sản của gắn liền với đất của Bất động sản so sánh.

Bước 4: Xác định giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản thẩm định giá.

Giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản thẩm định giá được xác định trên cơ sở giá trị quyền sử dụng đất của các bất động sản so sánh sau khi điều chỉnh các yếu tố khác biệt chính như điều kiện thanh toán, đặc điểm pháp lý, vị trí, diện tích, hình dạng, các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị quyền sử dụng đất, theo hướng dẫn tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường.

Định giá nhà đất đơn giản dành cho người đi mua – bán

Các phương pháp định giá theo nhà nước có thể phức tạp và không cần thiết lắm nếu bạn thực hiện các giao dịch thông thường. Bạn có thể sử dụng những phương pháp đơn giản sau.

 

Định giá nhà đất đơn giản dành cho người đi mua – bán

Xác định vị trí để định giá nhà đất 

Khi định giá căn nhà của mình, bạn cần phải lưu ý đến vị trí nhà hoặc khu đất của mình đầu tiên. Giá trị căn nhà sẽ khác nhau với mặt tiền đường, đường nội bộ, hẻm chính, hẻm phụ. Tất nhiên là những căn nhà nằm trên mặt đường sẽ có địnhg giá cao hơn. Những căn nhà này có thể sử dụng làm nơi buôn bán nên giá trị lớn hơn nhà trong ngõ, hẻm.

Yếu tố phong thủy tác động rất lớn đến giá bán. Nếu bạn có bất động sản có vị trí đẹp như gần sông, thoáng mát, mảnh đất có địa lý đặc biệt… thì giá bán sẽ cao hơn rất nhiều.

Tham khảo bảng giá đất của Nhà Nước

Bảng giá đất được Nhà nước sử dụng khi công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình hoặc cá nhân. Bạn có tể tham khảo luật sư hoặc các đơn vị chuyên thẩm định để biết về bảng giá này. Các công ty môi giới nhà đất sẽ có hướng tư vấn hợp lý nhất dành cho BĐS của bạn.

Xác định tình trạng nhà để định giá nhà đất chính xác

Bạn phải tính từ thời điểm xây dựng đến khi sửa chữa để khấu trừ các khoản chi phí, tổn thất. Mức khấu hao nhà đất thường dao động trong khoảng 10 -30% giá trị BĐS. Để định giá nhà đất chính xác bạn cần phải làm công đoạn này. Tuy nhiên cũng tùy từng trường hợp cụ thể mới có thể xác định chính xác mức khấu hao này.

 

Định giá nhà đất đơn giản để cuộc mua bán thuận lợi

Định giá từ việc đánh giá các thông tin

Nếu muốn đưa ra giá hợp lý cho căn nhà của mình bạn có thể đi khảo sát các căn tương tự. Nếu bạn là người mua thì việc này gần như là điều làm đầu tiên.

Bạn có thể xác định mức giá tốt nhất từ việc tìm ra những lợi điểm từ địa ốc của bạn. Tập trung nhấn mạnh những điểm này trong quá trình thương lượng giúp bạn có mức giá tốt nhất.

Truy cập muaban.net để có những thông tin hữu ích vè bất động sản giúp định giá nhà dễ dàng hơn

Xác định mức giá bất động sản trước khi quyết định mua nhà để tránh thương lượng không thành công. Bạn có thể sủ dụng các dịch vụ địnhg giá chuyên nghiệp tại các công ty dịch vụ BĐS. Dịch vụ này rất tốt cho những người không có kinh nghiệm hoặc thiếu thời gian.

>>>  Xem thêm: Bán đất quận Bình Tân liệu có thật sự “ngon ăn” như bạn nghĩ?

Vũ Hoài – Content Writer

 

ĐĂNG TIN MIỄN PHÍ
Muaban.net là kênh đăng tin mua bán rao vặt uy tín, hiệu quả