Đất trồng cây – Đầu tư sao cho không tiền mất tật mang?

28/12/2019

4339

Đầu trồng cây, một trong số các loại hình đầu tư bất động sản. Đây là mục tiêu được nhắm đến trong các cơn sốt đất. Tuy vậy, cũng giống như các loại hình bất động sản khác. Khi đầu tư mua đất trồng cây cũng tồn tại nhiều vấn đề rủi ro. Nếu người đầu tư không chú ý, tìm hiểu kỹ thì rất dễ lâm vào cảnh tiền mất tật mang.

Vậy đất trồng cây là loại hình bất động sản như thế nào?

Xét về cơ bản, đây là sản phẩm thuộc nhóm đất nông nghiệp. Ngay từ cái tên bạn cũng đã có thể dễ dàng biết được đặc tính của loại sản phẩm này.

Theo quy định của pháp luật, đất trồng cây là loại đất chỉ được cho phép dùng để tiến hành trồng trọt và chăn nuôi. Chúng được chia thành hai loại: đất trồng cây hàng năm và đất trồng cây lâu năm.

Mục lục

Phân biệt đất trồng cây lâu năm và đất trồng cây hàng năm:

Đất trồng hàng năm bao gồm Đất trồng lúa (gồm đất chuyên trồng lúa nước, đất trồng lúa nước còn lại và đất trồng lúa nương). Đất trồng cây hàng năm khác (gồm đất bằng trồng cây hàng năm khác và đất nương rẫy trồng cây hàng năm khác.

Đất trồng lâu năm là loại đất sử dụng vào mục đích gieo trồng các loại cây được trồng một lần. Nhưng chúng có khả năng sinh trường và cho thu hoạch kéo dài trong nhiều năm. Chúng được chia thành các nhóm như cây công nghiệp lâu năm (chè, cà phê, cao su, hồ tiêu, điều, ca cao, dừa…), cây ăn quả lâu năm. Vườn tạp trồng xen kẻ các loại cây lâu năm hoặc cây lâu năm và hàng năm nhưng không được xem là đất ở. Các loại cây lâu năm khác (cây lấy gỗ, bóng mát, tạo cảnh quan đô thị…).

dattrongcay2 — *Đây là dòng sản phâm cũng rất được ưa chuộng trong các cơn sốt đất*

Đất trồng cây có thể xây nhà được trên đó không?

Khi đầu tư vào phân khúc đất nền, dòng sản phẩm được nhiều người ưu tiên lựa chọn và phổ biến nhất đó chính đất thổ cư. Lý do bởi vì đây là dòng sản phẩm duy nhất cho phép người sở hữu có thể xây dựng công trình nhà ở trên đó. Cũng vì lý do này nên giá bán của đất thổ cư thường cao nhất. Và khả năng sinh lời khi đầu tư vào đất thổ cư đem lại là rất lớn.

Và tất nhiên, đối với dòng sản phẩm đất trồng cây lâu năm thì bạn chỉ có thể trồng trọt trên đó. Không thể xấy dựng các công trình nhà ở được. Giá bán đất trồng cây hàng năm hay giá đất trồng cây lâu năm thường sẽ thấp hơn nhiêu so với giá đất thổ cư

Nếu muốn xây dựng công trình nhà ở, bắt buộc phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Bạn phải chuyển từ đất trồng cây lâu năm lên thổ cư.

dattrongcay3 — *Muốn xây dựng công trình nhà ở trên đất trồng cây, bắt buộc phải chuyển đổi mục đích sử dựng sang thổ cư*

Điều kiện để chuyển đổi đất trồng cây lâu năm lên thổ cư là gì?

Khi quyết định đầu tư mua dòng sản phẩm đất này, có rất nhiều vấn đề mà người mua cần lưu ý. Quan trọng nhất trong số đó là miếng đất bạn dự định mua có đủ điều kiện lên thổ cư hay không?. Có một sai lầm thường thấy ở đây là người mua hay tin vào những lời quảng cáo. Những thông tin như đất đủ điều kiện lên thổ cư của người bán. Bạn cần nên xem xét kỹ khả năng này vì nó phụ thuộc vào khá nhiều yếu tố.

Khi đầu tư mua đất không phải thổ cư, điều mà người đầu tư cần quan tâm là liệu miếng đất có thể lên được thổ cư hay không

Dựa trên quy định tại Điều 52 Luật đất đai năm 2013. Căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đó chính là:

Căn cứ 1: Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Căn cứ 2: Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Như vậy, bạn có thể dễ dàng thấy được, để chuyển đổi từ đất trồng sang đất thổ cư còn phụ thuộc nhiều yếu tố. Chứ không phải bất kỳ đất trồng nào cũng có thể lên thổ cư. Để chính xác nhất, bạn nên đến cơ quan có thẩm quyền để xác minh thực trạng. Cần tìm hiểu kỹ miếng đất minh định mua có đủ điều kiện lên thổ cư hay không. Có nằm trong diện quy hoạch, thu hồi, giải tỏa,… hay không.

dattrongcay4 — *Chuyển đổi mục đích sử dụng đất phụ thuộc vào nhiều yếu tố*

Thủ tục chuyển đổi đất cây trồng lâu năm lên thổ cư như thế nào?

Sau khi tìm hiểu kỹ càng, xác định đất của bạn đủ điều kiện lên thổ cư. Bạn có thể tiến hành các bước như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ xin cấp phép

Căn cứ vào khoản 1 Điều 6 thông tư 30/2014/TT-BTNMT. Để xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất, bạn cần chuẩn bị một bộ hồ sơ bao gồm:

Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hoặc các giấy tờ khác chứng minh quyền sở hữu của bạn đối với đất xin cấp phép.
Sổ hộ khẩu, chứng minh nhân dân. Hoặc thẻ căn cước công dân.

Bước 2: Nộp hồ sơ

Hồ sơ sau khi được chuẩn bị đầy đủ sẽ dược nộp tài Phòng Tài nguyên và Môi trường. Nộp tại văn phòng thuộc địa phương nơi có đất.

Bước 3: Đóng các khoản thuế phí liên quan

Khi chuyển mục đích sử dụng đất, bạn cũng phải đóng một khoản thuế phí liên quan. Theo đó, chi phí cho thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất thổ cư được quy định điểm b và điểm d, khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP. Cụ thể như sau:

“Điều 5. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

Đối với hộ gia đình, cá nhân:

b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

d) Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai của người sử dụng đất sang đất ở thì căn cứ vào nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng để thu tiền sử dụng đất theo mức quy định tại Điểm a, Điểm b, Điểm c Khoản này”.

Như vậy, khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, khoản tiền thuế bạn phải đóng là mức chênh lệch trên bảng giá tiền sử dụng đất của hai loại đất.

Ví dụ: Tại địa phương A, UBND đã ban hành bảng giá nhà đất. Bảng giá này quy định giá tiền sử dụng đất cây trồng lâu năm là 600.000 VND/m2. Còn đối với đất ở là 1.600.000 VND/m2. Vậy số tiền thuê bạn cần phải đóng là:(1.600.000 – 600.000)* Diện tích đất thực tế

Bước 4: Trả kết quả

Theo quy định pháp luật hiện hành, sau 15 ngày kể từ ngày phòng Tài nguyên và Môi trường tiếp nhận hồ sơ của bạn, sẽ có trả lời về kết quả hồ sơ. Trong trường hợp là các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn thì thời gian cũng không quá 25 ngày.

dattrongcay5 — *Trước khi quyết đình đầu tư, người mua cần tìm hiểu kĩ càng về điều kiện lên thổ cư của đất*

Một số lưu ý khác cần biết khi đầu tư đất trồng cây

Đầu tiên, đối với các khoản thuế phí thì ngoài phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Còn sẽ có thêm các loại phí khác như phí trước bạ, chi phí đo vẽ, chi phí cấp sổ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) khi đã thay đổi mục đích sử dụng đất,… Người mua đất nên tính toán kỹ các chi phí này nếu không muốn chịu lỗ.
Thời hạn sử dụng đất trồng cây lâu năm được quy định trong luật đất đau là không quá 50 năm. Qua thời hạn trên thì mảnh đất đó sẽ không được phép chuyển nhượng. Bắt buộc người muốn chuyển nhượng thực hiện thủ tục xin xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp.
Thủ đoạn lừa đảo khá phổ biến nhắm vào đất cây trồng. Đó chính là “cò đất” tự vẽ ra chuyển bán đất với giá rẻ. Rồi sau đó sẽ chuyến đất lên thổ cư cho người mua. Nhưng thực chất vấn đề này lại phụ thuộc khá nhiều vào sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Nếu quan tâm, muốn đầu tư mua đất trồng cây ở tphcm, Muaban.net với hàng trăm tin đăng bất động sản mỗi ngày sẽ giúp bạn nhanh chóng tìm được sản phẩm phù hơp.